新《住宅设计规范下》，偷面积，还有啥招数？（三）

什么叫大手笔？顾名思义，就是在赠送面积上比较阔绰，不仅限于几平方米的赠送，而是在户型设计上有大胆的设计改变，从而实现大面积的赠送。这种大面积的偷法，实际上，不属于完全的“偷”，在实际操作中，开发商也要在建筑成本乃至容积率上，做出一定的让利，才得以实现。大手笔的做法，通常有以下几种招数：招数一：生活阳台改厨房

在户型设计中，故意将厨房本身的面积缩小，而将紧邻厨房的生活阳台面积拉大，并具有一定的兼容性，那么，这个只是计算一半建筑面积的生活阳台，在验收后可改造为厨房与小生活阳台的双功能，外面也可以放置一台洗衣机。此种户型设计，对于中小户型尤其适用，为刚需客户群，节省实际支出的建筑面积。招数二：错层双层高露台或双层高入户花园

错层也有两种不同的招式，目前，中山惯用的主要是种：双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但是，需要考虑上下层（奇偶层）对视的问题，因为错层的结果，会造成部分私隐性不强烈，可考虑采用内封闭的方式。第二种错层，就是左右错层的入户花园，深圳“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。招数三：地下室和半地下室

地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题。由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件，室内采光还是很不错的。地下室、半地下室主要应用在别墅以及大户型产品上，其功能一般以多功能厅为主，如会客厅、运动健身室、娱乐视听室、红酒地窖等。

如万科的十七英里、东海岸等高端别墅项目，在地下室的偷面积上可谓“出神入化”。其地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。万科半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送空间可以自然通风采光。依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者得到实惠。

冯瑞卿