中国社科院：住宅价格上涨趋势未变，需防止市场大幅波动

5月23日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》（以下简称蓝皮书）。在预测2019年变动趋势时，蓝皮书指出，就而言，今年商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。

发布会上，中国社会科学院城环所不动产室主任王业强介绍，2018年商品住宅平均销售价格增长12.2％，明显高于预期。2019年预测住宅销售平均价格约9206元／平方米，预期价格增长7.6％，这是平均水平。可以推测，部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警，将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。

蓝皮书强调，2018年施工面积持续增长的同时，竣工增长放缓，部分城市现房库存偏低，2019年预测销售面积明显大于竣工面积，可售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力。应在相应城市增加和加快住宅供给。

与此同时，2018年各地出台450余项调控政策，因城施策使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化，其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。因城施策是房地产长效机制的重要环节，因城施策和分类调控的成功实践将有力推进长效机制的形成。

总体来看，王业强介绍，2019年，在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

“2019年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则，但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。”王业强表示，房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。健康平稳发展是房地产市场重中之重；房地产调控政策分化是大势所趋；“一城一策”则体现了政策的灵活性，更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，实行局部试探性微调。

而不同城市的市场运行结果将明显分化：一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。

北京商报记者了解到，全书分为总报告、市场篇、管理篇、城市篇、热点篇。总报告对2018年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。

易ju研究院智库中心研究总监告诉北京商报记者，《报告》对于后续市场判断和评价有积极的参考价值。社科院房地产蓝皮书相对系统，尤其是在房价预测方面颇受市场关注。从其观点来看，基本上体现了房地产市场2019年的发展将是放缓和回归理性的态势。

他认为，蓝皮书指出2019年住宅销售平均价格将会增7.6％。单纯从这个数据看，此类幅度小于2018年的水平，但会高于2019年GDP的增幅，所以属于略有降温，但不萧条的状态。实际上今年一季度的时候就有部分城市房价反弹，这其实也说明把控房价、稳定房价也依然是需要进行的。

“蓝皮书认为政策进一步放松的空间逐渐缩小，实际上在政策方面，近期苏州市场的政策也是有启发的，即在房住不炒方面依然是需要把控的。”他指出，而货币政策方面的概念，重要要关注近期南京部分银行贷款利率略有提高的可能。预计二季度部分银行会对小微企业贷款、首付贷、消费贷等领域进行督查，以规范按揭贷款市场。

土地市场牵动着企业的运营。易ju研究院智库中心研究总监预言，实际上近期各大交易所在查处房企违规的行为，后续预计违规拿地和资金运作不规范等都是很大的监管内容。预计接下来部分城市土地市场会有所降温，或者说房企拿地方面会更加谨慎。

来源：北京商报

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