香港楼价连升28月后首次下跌 业界：下季下行压力较大

香港楼价经历史上最长的28个升浪，终告出现一跌。差饷物业估价署八月份的私人住宅售价指数，按月虽微跌不足0．1％，但在中美贸易战及加息周期已展开下，或预示楼价已渐进入反覆回落的轨道。

差估署编制的本港私楼售价指数，自2016年4月开始反弹，便一直向上攀升，其间的按月升幅由0．22％至3．06％不等，今年首六个月的每月升幅更超过1．5％。由2016年4月至2018年7月的28个月内，整体楼价累升约45．2％，其实用面积753方尺以下的A及B类中小型单位，更跑赢大市，分别累升45．7％及45．5％。

新界B类价跌4％最伤

长升不坠的楼价，逼使行政长官林郑月娥在六月底再使出六招以调节，加上贸易战等因素，差估署的私楼楼价指数，终在差估署公布八月份临时数字时戛然而止，该月份的售价指数报393．9点，按月轻微下跌约0．08％。

各类别单位，除实用面积431方尺以下的A类小型单位，於八月份仍录得按月约0．32％升幅，其他四类单位按月均见回落，跌幅由0．14％至0．89％不等。

下季下行压力较大

而该署统计的八月份各类单位平均楼价，按月则升跌参半，其中按月跌幅较显着，是新界区实用面积由431至753方尺的B类单位及港岛区实用面积753至1076方尺的C类单位，平均尺价各约11294元及19418元，按月各跌4％及3．5％；然而升幅较大的则是九龙区B类单位及新界区实用面积753至1076方尺C类单位，平均尺价各约14133元及12436元，按月升约6．8％及6．7％。

会德丰地产主席梁志坚接受媒体访问时表示，未来一季楼市会平稳发展，市场亦关注特首下月公布新一份施政报告，会否再有新楼市措施出台，短期观望气氛较浓。

香港置业行政总裁李志成指出，中美贸易战已影响楼市气氛，本港银行刚又正式步入加息周期，加上估计下月施政报告会有多项针对楼市的新招，此等将导致楼市转向，下季楼价有较大下行压力。

CCL连跌两周后靠稳

另中原地产编制的中原城市领先指数（CCL），在连跌两周后靠稳，报186．6点，按周无升跌。新房策推出后，CCL指数累跌0．59％；中小型单位累跌0．8％，大型单位累跌0．53％，意味新居屋等措施下，对上车屋苑影响较大。分区方面，新界西楼价指数跑输大市，於新房策后累跌约2．6％，港岛区则累跌1．86％，至於九龙及新界东区楼价指数，升幅已收窄至0．44％及0．15％。该行指出，本港银行加息对楼市的影响将於10月下旬的CCL开始反映，相信楼价高位徘徊的局面行将结束，楼价将会出现调整。

此外，差估署同时公布的私人住宅租金指数，八月份报195．7点，按月升约0．98％，连升七个月。

九月二手料不足1500宗 跌浪持续数月

多项不利因素对楼市影响渐浮现，二手楼被新盘抢客战影响，表现首当其冲。地产界预料，全港九月份二手成交不足1500宗，有机会创历史新低，第四季楼价跌幅约3％至5％，跌浪将持续数月。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，楼价指数跌势才刚刚开始，主要反映一手空置税及五二折新居屋等新房策的影响。由於贸易战越演越烈，市场忧虑来季经济表现，令二手交投十分淡静，九月份二手成交量或不足1500宗，创历史新低，预料差估署楼价指数跌浪将会持续数月，第四季下调约3％。

事实上，二手积弱，十大指标屋苑本月买卖已露出端倪。据中原统计，九月份截至28日，十大屋苑全月暂录48宗成交，按月挫56％，为2006年有纪录以来新低。当中，鲗鱼涌康怡花园罕录“零成交”；同区太古城只有两宗买卖；上车天堂天水围嘉湖山庄暂时亦只有14宗，有机会再创屋苑历史新低。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，由於贸易战持续困扰，加上本地刚出现十二年来首度加息，息口正式重返上升周期，对第四季楼价会构成一定压力，新盘将提供较灵活的付款及按揭安排，第四季一手主导楼市，料整体楼价在第四季有3％至5％的下调空间。

里昂狂吹淡风楼价 未来一年挫15％

多家银行先后宣布加息八分一或四分一厘，亦揭示本港亦正式进入加息周期。为此，多间机构评估加息对本港楼市的影响，当中里昂看得最淡，估计未来十二个月楼价下跌15％，该行表示一手楼价较二手的溢价，由第二季20％以上，收窄至上季仅6％，即发展商定价有下行压力，加上二手楼价出现下跌，可能会蔓延至一手市场。

早於本港银行公布调高最优惠利率前，市场已为加息做好心理准备，因此近期本港楼市较为淡静。昨日主要大型银行虽然只加八分之一厘较预期低，不过反而令市场未能消除短期内再次加息的忧虑，而且不少投行估计到明年本港按息会增加1至1．5厘。

短期而言，花旗预计今年当美国联储局於12月再加息时，本港主要银行会再加息八分之一厘，虽然暂时对供楼负担影响轻微，但相信将令楼市降温，而楼市亦已有早期冷却迹象，预计下半年本港楼价将跌7％。

中长期而言，到2020年本港楼市可能会较高位回调15％。摩根士丹利发表研究报告预测，本港银行将於明年底前将最优惠利率合计上调一厘，令每位按揭贷款者的贷款利率上升至3．25厘。并指出，加息会加重置业人士的负担能力恶化，租金息差为负值，抑制投资需求，进一步令二手楼的交易量低落，对楼价造成压力。

标准普尔指出，加息反映香港流动性过剩局面的结束，可能成为楼市的转捩点，预计未来12个月本港楼价可能会由今年第三季度的高位，下跌5％至10％。高盛则指出，料2018年上半年至2020年按息有可能上升1．6厘基点，并估计会令楼价调整15％。

不过，本地银行对楼市走势相对乐观，并认为本港银行不易加息。华侨银行经济师谢栋铭认为，目前香港资金流出的步伐十分温和，银行业总结余虽然在今年4至8月期间下跌57％至764亿元，但仍远高於1997至2007年期间的平均水平45亿元。因此，是次银行加息幅度温和，对楼市影响极轻微。未来加息与否，还将取决於多方面因素，并非简单的抉择。

实际按息明年或见3厘

经络按揭转介首席副总裁 亦预期加息幅度相对温和，连计今次加息，年底香港将共加息25至50点子，实际息率约为2．5厘左右。明年如无其他特别情况，预计香港会再加息3至4次，到明年年底时的实际息率将有机会达到3厘左右。过去20年计，平均实际息率为3．33％，反映现时息口仍算低微。

来源：大公报

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