购房者付了30万元首期款才知二手房已被查封多次

相比商品房，二手房市场房源充足，价格更优惠，而且可以省去装修的麻烦，因此广受刚需购房者的青睐。但是，一旦遇到卖房人不诚信、涨价毁约等因素造成的合同不能履行，让买房、卖方都很揪心。9月13日，市第二人民法院通报了近期审结的多起二手房买卖典型案例，提醒购房者应谨慎。

案例一：过户时才知房屋不在卖方名下

2015年2月，阿明与阿星签订《房屋转让合同书》一份，以55万元购买阿星南头镇的一处房产。阿明分三期共支付了55万元，双方约定从2015年3月份起将房屋的全部钥匙交付阿明，由阿明对房屋进行验收；待阿星取得房屋产权证后立即办理转让手续。

但是，阿星后来并没有按合同约定期限交房，阿明在要求办理过户手续时才得知房屋并非阿星名下，他根本无权处分房屋。阿明起诉到市第二法院。法院依职权到南头镇某居委会调查取证，居委会出具证明该处房产产权属于南头镇某济合作社所有（为集体用地），社区档案没有该房产的办证资料。

法院认为，涉案房产属于南头镇某经济合作社，而非属于阿星。双方签订的《房屋转让合同书》应当无效。合同无效后，取得财产一方应返还给受损失的一方。近日，法院判决阿星向阿明返还购房款55万元。

案例二：付了30万首期才知遭遇一房多卖

2017年4月10日，阿红与阿东签订《房地产买卖合同》，她以98万元购买阿东在东凤镇的一处房产，办理该房产过户的一切费用由阿红负责。当天，阿红支付了首期款30万元给阿东，余款68万元在阿红办理好按揭贷款后由银行直接划入阿东提供的账号内。双方约定：待该房地产出了阿东的产权证后三天内，并在阿红办理好银行贷款初审通过后办理过户手续。但是，被告阿东在收到原告阿红的购房款后一直不配合办理涉案房地产的过户。

实际上，涉案房产已经在2017年5月4日办理了不动产登记，但从2017年5月23日起被市第二法院及市法院多案裁定查封。而且，阿东因民间借贷纠纷被吴某告上法庭，法院判决已生效并于2017年11月23日立案执行，阿东至今没有履行相关法律义务。

阿红起诉到法院。市第二法院认为，涉案房产被多案当事人申请查封，但从首轮查封开始至今已近1年时间，阿东在合理期限内仍没有解决相关债务纠纷，致使合同目的不能实现。阿东的行为已构成违约。近日，法院判决阿东返还30万购房款，并根据合同约定支付阿红10万元违约金。

案例三：卖家收取2万元定金后反悔转卖他人

2017年4月，赵某经中介公司介绍以58万元购买钱某在三角镇一处房产；并委托某地产公司工作人员向钱某支付了2万元。但双方后来没有签订正式房屋买卖合同。一个月后，钱某将房产转卖给了别人，并称是赵某不想买房后才转卖的。赵某则称是钱某单方出售的，他要求对方退还2万元遭拒，随后起诉到法院。

法庭上，中介公司工作人员证实，买卖双方对房产的价格、状况及税费进行了协商，但最终没有能就房产买卖内容达成合意，没有签订正式的房屋买卖合同。法院结合证据认定，赵某支付的2万元为定金。由于双方未能提供证据证明对方在订立房屋买卖合同过程中有过错，没有能订立房屋买卖合同不可归责于双方，钱某收取的定金2万元应予返还赵某。近日，法院判决钱某向赵某返还2万元。

以案说法

二手房买卖应多看多查

避免口头约定

市第二法院民一庭法官伍执娟介绍，产生二手房纠纷最常见的有以下原因：一是卖方没有房屋的处分权；二是一房多卖；三是因房屋涨价，卖房人违约所引起；四是因为中介组织行为不规范，导致合同拖延履行，甚至无法履行。

伍法官提醒，购房者首先要选择信誉好、有资质的中介公司，通过中介公司对房屋状态及卖方的情况做初步了解，不要轻信广告宣传；其次在签订合同，务必要求卖方提供到国土部门查询售卖房屋现有状况以及卖方的户籍情况（主要针对是否单方处置夫妻共有财产的情况），确定卖方对售卖的房屋具有处分权，以及售卖的房屋具有可过户的条件；三是签订购房合同时注意合同条款，审查交易流程、时间节点、付款方式、违约责任等方面；四是买卖双方在交易的各个环节都应该注意留存证据，针对双方交易的过程应该以书面形式进行约定，避免口头约定等。

来源：中山日报

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