限价房转为共有产权房，比例为何设定为85%？

5月7日，北京市住建委出台限价房项目销售征求意见稿，对限价房项目销售方式做了分类：设定限评比（限房价／评估价），高于85％的按正常商品房售卖，低于85％的转为共有产权房摇号出售。

举个例子，假如某项目的限定房价为5万元／平米，评估价为6万元／平米，则限评比为83％，低于85％，需转为共有产权房销售。反之，限评比高于85％，按正常商品房销售。

相比正常销售，共有产权房销售的对象更严格，具体采取摇号方式。

销售方式的变化，对市场来说意味着什么？购房者，到底该不该紧张？

限价房扮演保障房角色

土地已经出让，价格已经限定，房子在建。接下来，对开发商来说，是怎么卖的问题；对购房者而言，是有没有资格买以及能不能买到的问题。

现实中，限价房因其价格低于市场价而备受追捧。在2016年北京930新政后，为抑制房价快速上涨，严控地价，北京土地市场出现了一大批限价房项目。在整个北京楼市供应不足的情况下，此类房源更是一房难求。

“被限价的预售房源，非常紧张，部分开发商不仅拒绝公积金，甚至要求全款，这种情况下，刚需买房难度加大。”中原地产首席分析师指出。

在这种情况下，如果不做任何规定，限价房项目在销售环节非常容易出现暗箱操作的手法。

思源地产首席分析师郭毅将这种情况称之为购房“鄙视链”。“全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。

根据征求意见稿，限评比低于85％的项目需要转为共有产权房销售摇号出售。这在某种程度上，保障了人们购房的公平性。

换句话说，在购买限价房方面，富人和平民站在了同一起跑线上。

这也符合当下的情况，随着经适房的渐消隐退，自住房、共有产权房、限价房一定程度上扮演了保障房的角色。

为什么是85％？

在解释为何设定为85％之前，需要理解自住房、共有产权房等的价格，它们大多低于周边市场价格约3成。

如果按照以前思路，限评比设定低于85％，会产生一个问题，投机客牟利的空间被放大。

房屋的特点就是高总价，动辄数百万元的总房价，即便按照15％的价差计算，也有几十万元的获利空间。

在楼市求稳的背景下，显然不希望投机客的大量出现。尤其对北京而言，限价房项目多达60余个，公布案名的已有近20个，总货值高达千亿级别。

如果限评比设定高于85％，同样会产生一个问题，开发商积极性被打击。

高于85％意味着，转为共有产权的项目将更多。共有产权房很关键的一点是，产权不完整，对购房者的吸引力变小。

相比正常销售方式，共有产权摇号销售、政府收购，开发商可以活动的空间更小。茶水费、内部购房等潜规则将被限制。

另外，开发商在拿地时已经面临较高的地价，限价房项目通常以高周转方式出手，以便回正现金流，否则可能面临“算不过来帐”的局面。

改变销售规则，销售节奏可能会变慢。中原地产首席分析师也认为，如果在企业拿地之后再改变销售规则，开发商积极性被打击，进而对土地市场的稳定不利。目前，北京已出现多宗土地流标。

再进一步考虑，土地流标，导致的结果是市场房屋供应量减少，供需矛盾更加突出。市场并不乐见这一现象发生。

北京房协副会长、秘书长陈志也认为，如果设定比例过高，收购项目过多，会对北京普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定。

来源：张文绞/国是直通车

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