重磅新政！中山市国有土地房屋征收与补偿办法意见稿出炉！

9月17日，中山市国土资源局发布公告，对《中山市国有土地房屋征收与补偿管理办法》（中府〔2013〕141号）和《关于中山市公益性项目建设征收补偿的实施意见》（中府〔2016〕8号）两份规范性文件的修订稿进行公示，并向社会公众征求意见。

公告内容如下：

根据《中山市人民政府办公室关于印发2018年市政府规范性文件制定修改计划的通知》（中府办〔2018〕9号）要求，我局对《中山市国有土地房屋征收与补偿管理办法》（中府〔2013〕141号）和《关于中山市公益性项目建设征收补偿的实施意见》（中府〔2016〕8号）两份规范性文件进行修订，现进行公示并向社会公众征求意见，欢迎提出宝贵意见和建议，并于本公告发布之日起15日内以传真、邮寄或电子邮件方式向我局提交书面意见。

邮寄地址：中山市兴中道2号市国土资源局204室

邮政编码：528400

联系电话：0760－88612169传真：88302365

中山市国土资源局

2018年9月17日

《中山市国有土地房屋征收与补偿管理办法》意见稿如下：

中山市国有土地上房屋征收与补偿办法

（修订征求意见稿）

章 总则

条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》及有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条为了公共利益的需要，在本市行政区域范围内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（下称被征收人）进行补偿，适用本办法。

第三条房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条中山市人民政府负责本市行政区域范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。

中山市土地房屋征收管理办公室（下称市征管办）作为市土地房屋征收部门负责组织统筹我市国有土地上房屋征收与补偿工作。

市征管办委托火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处（下称各镇区）作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

第五条市征管办应当与各镇区签订委托合同、明确委托权限、范围以及双方权利义务。市征管办对各镇区在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督、指导、考核，并对其行为后果承担法律责任。

第六条市发展改革、公安、监察、民政、财政、人力资源社会保障、国土资源、环境保护、住房城乡建设、审计、城管执法、城乡规划、工商、税务、维稳等部门及各镇区、居（村）民委员会等基层组织，应当按照各自职责，协同做好实施本办法有关工作。

第七条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向各级人民政府、市征管办和其他有关部门举报。接到举报的各级人民政府、市征管办和其他有关部门应当及时对举报核实、处理。

中山市监察委员会应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、电力、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本办法第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

第十条因公共利益需要征收房屋的，由各镇区取得或项目建设单位向各镇区提供立项、规划意见（含用地范围图）、土地预审以及社会稳定风险评估等相关文件，根据规划部门出具的项目用地范围图确定征收范围后向市征管办提交房屋征收申请。

按本办法第八条第（四）、（五）项征收房屋的建设项目，应当取得已纳入我市国民经济和社会发展年度计划的相关文件。

第十一条在启动项目土地房屋征收前，各镇区作为房屋征收实施单位应当组织辖区内公安、民政、国土资源、住房城乡建设、城管执法、城乡规划、维稳等部门及被征收范围内的居（村）民委员会召开项目社会稳定风险评估会议，或由各镇区、项目建设单位委托无利害关系的第三方专门机构，就项目土地房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性进行社会稳定风险评估，形成具有相应的风险防范、化解、处理措施和应急预案的风险评估报告。

社会稳定风险评估报告应当作为作出房屋征收决定的重要依据。未经社会稳定风险评估的，不得作出房屋征收决定。

第十二条市征管办对提交的材料进行核实，认为征收事项符合公共利益需要且材料齐全并符合规定的，按照本办法和我市事权下放的规定，市征管办与各镇区签订委托合同，委托合同的事项主要有：

（一）对项目征收范围内的被征收人发出房屋征收预通知；

（二）对征收范围内被征收土地和房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在征收范围内向被征收人公布调查结果；

（三）书面通知有关部门暂停办理征收范围内土地和房屋有关手续；

（四）对项目进行社会稳定风险评估，并形成稳定风险评估报告；

（五）拟订项目房屋征收补偿方案（下称补偿方案）报市征管办；

（六）在被征收范围内公示市政府批准的房屋征收决定；

（七）告知被征收人协商选定房地产价格评估机构事项，如被征收人协商不成的，组织公开选定房地产价格评估机构；

（八）向被征收人送达房地产价格评估机构出具的分户评估报告，并组织房地产价格评估机构在指定的地点和期间内向被征收人就评估报告作解释说明；

（九）与被征收人协商签订补偿协议，支付补偿款；

（十）将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布；

（十一）完善房屋征收补偿档案管理工作；

（十二）其他事项。

第十三条各镇区向被征收人发出的房屋征收预通知应当载明征收房屋的原因、拟征收房屋的地点和范围及房屋征收实施单位名称等内容。

第十四条各镇区应当于发出房屋征收预通知之日起30日内，组织城乡规划、住房城乡建设、国土资源、城管执法、工商等有关部门对房产调查登记中发现的未进行产权登记的建筑、房屋登记簿记载不明确以及房屋产权登记情况与使用现状不符的建筑进行调查，各相关职能部门根据各自职责在调查后30日内，对房产权属及使用情况的合法性及其他问题进行认定、处理，并将认定、处理结果予以公示。被征收人应当予以配合，若应被征收人不配合调查认定而产生的不利后果由被征收人承担。

第十五条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）尚未建造完毕的房屋的续建；

（三）改变房屋、土地用途；

（四）房屋的转让、租赁和抵押；

（五）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记；

（六）办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍迁回原地、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户的除外；

（七）其他不当增加补偿费用的行为。

各镇区应当将前款所列事项书面通知国土、规划、住建、工商、税务暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

第十六条各镇区根据征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等基本情况拟定补偿方案上报市征管办，市征管办可采取会议或书面方式向发展改革、国土资源、住房城乡建设、城乡规划、城管执法等部门征求补偿方案的论证意见，并根据论证意见对征收补偿方案予以修改完善后报市人民政府。

市人民政府在征收范围内公布补偿方案，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

因旧城区改建需要征收房屋，1／2以上（含本数）被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，各镇区应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并把听证会听取的征求意见上报市征管办。有90％以上的被征收人同意的，方可进行旧城区改建。

市征管办根据各镇区上报的征求意见汇总后报市人民政府，由市人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改补偿方案的情况及时公布。

第十七条补偿方案应当包括下列内容：

（一）房屋征收目的和房屋征收补偿的依据；

（二）房屋征收范围；

（三）房屋补偿方式、标准和计算方法；

（四）装修装饰补偿标准和计算方法；

（五）停产停业损失补偿标准和计算方法；

（六）搬迁费补偿标准和计算方法；

（七）临时安置补偿标准和计算方法；

（八）用于产权调换房屋的基本情况和选定方法；

（九）补偿协议的签订期限；

（十）搬迁期限和过渡方式、过渡期限；

（十一）奖励和补助；

（十二）其他事项。

第十八条房屋征收决定涉及被征收人数量500户（含本数）以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。

第十九条市人民政府作出房屋征收决定后及时以有效方式予以公告。公告载明以下内容：

（一）房屋征收目的和依据；

（二）房屋征收地点和范围；

（三）房屋征收补偿方案；

（四）房屋征收期限；

（五）房屋征收部门及房屋征收实施单位名称；

（六）达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法；

（七）行政复议、行政诉讼权利；

（八）索取房屋征收相关资料和咨询地点；

（九）其他应当公告的事项。

第二十条国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。不动产登记机构可以根据征收补偿协议或者征收补偿决定由房屋征收部门或房屋征收实施单位直接办理不动产权属证书注销登记手续。

第二十一条被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章 补偿

第二十二条 房屋征收的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿（含装修装饰、附属物价值）；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（四）与房屋征收有关的其他补偿。

第二十三条对于已进行产权登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房地产权属证书、房屋登记簿记载为准；房地产权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误以外，以登记簿为准；已改变用途的，以规划行政主管部门和其它有关部门的批准文件为依据。对未进行产权登记的房屋，以调查、认定和处理的结论为依据。

按本办法第十四条规定程序认定的合法建筑、未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

房屋征收范围确定前，拥有合法产权但未经规划部门批准，改变房屋用途的，对房屋价值，根据房地产权属证书、房屋登记簿登记的用途按市场评估价进行补偿；对持有效营业执照并经税务登记的经营者，按本办法规定补偿搬迁费、停产停业损失等。

第二十四条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定评估确定。

本条所称类似房地产，是指与被征收房屋的区域、用途、权利性质、新旧程度、建筑结构等相同或相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。

被征收房屋和产权调换房屋的房地产评估时点为房屋征收决定的公告发布之日。

评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十五条房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收决定公告之日起30个工作日内协商选定，1／2以上（含本数）被征收人共同选定一家评估机构的，视为被征收人协商选定成功，由房屋征收实施单位与其签订委托评估协议。在规定时间内不能协商选定的，由房屋征收实施单位组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式从征收决定的评估机构目录中选取确定，随机确定房地产价格评估机构时应当由公证部门现场公证。在选取评估机构前3日在征收范围内公告选取时间和地点。

第二十六条被征收人、房屋征收部门或房屋征收实施单位对评估确定的被征收房屋价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。

被征收人、房屋征收部门或房屋征收实施单位对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向中山市房地产评估专家委员会申请鉴定。

第二十七条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

第二十八条被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收实施单位与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上奖励、补助与产权调换房屋价值，结算差价。

鼓励房屋征收实施单位积极拓宽产权调换房屋来源，可面向房地产市场通过招投标方式确定手续齐备、验收合格的新建商品房对被征收人实施安置。

第二十九条被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行解决周转房过渡的，过渡期限内，房屋征收实施单位向被征收人支付临时安置费。被征收人使用周转房的，不再支付临时安置费。被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月临时安置费。具体标准及过渡期限在补偿方案中予以确定。

第三十条因征收房屋造成停产停业损失的，据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算，以货币方式给予一次性6个月补偿。

第三十一条征收个人住宅，被征收人符合我市住房保障条件且按规定通过资格审核和公示的，应当优先给予住房保障。申请住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的当月起发放住房租赁补贴；申请公共租赁住房等保障性住房的，在轮候时采取加分等方式给予优先安排。

第三十二条被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，一次性补偿被征收人6个月租金损失；签订房屋征收补偿协议之日租赁合同的剩余租赁期限不足6个月的，按实际剩余期限予以补偿。停产停业损失、搬迁费、室内装修装饰价值补偿由租赁双方按约定或实际投入情况分配。

第三十三条被征收房屋存在抵押关系的，在签订房屋征收补偿协议前应当通知抵押权人。

第三十四条被征收房屋为政府公房的，按照补偿方案依法对被征收人予以补偿。存在租赁关系的，对公房承租人投入的装修装饰以及搬迁、奖励补助等按照补偿方案予以补偿，被征收人应当对公房承租人予以适当安置。

第三十五条被征收房屋为房改房的，按照《中山市深化城镇住房制度改革实施办法》（中府﹝1997﹞41号）和《批转房改房关于房改房产权管理的意见的通知》（中府﹝1997﹞98号）确定房屋所有权人后，按照补偿方案予以补偿。

第三十六条 被征收人选择货币补偿的，在签订房屋征收补偿协议之日起两年内在我市购买新建商品房的，在商品房轮候网签中应优先予以安排。

第三十七条各镇区根据具体情况，可以制定相应的奖励和补助措施，对被征收人给予奖励和补助：

（一）奖励措施

1. 限期签约奖励；
2. 限期搬迁奖励；
3. 对被征人选择货币补偿方式奖励；
4. 其他奖励。

（二）补助措施

1. 装修补助；
2. 购房补助
3. 临时安置补助；
4. 搬迁补助
5. 租金补助；
6. 房屋建设税费补助；
7. 商品房物业管理费用补助；
8. 经民政部门确认的低保、伤残等困难家庭的被征收人一

次性给予被征收房屋补偿价值（不含奖励和补助）20％的补助；

9、其他补助。

第三十八条房屋征收实施单位与被征收人应当按照本办法的规定，订立房屋征收补偿协议，房屋征收补偿协议应当包括以下内容：

（一）补偿方式、补偿金额和支付期限；

（二）用于产权调换房屋的地点、面积和价格；

（三）产权调换后差价支付方式和期限；

（四）搬迁期限、过渡方式（提供周转房的，明确周转房的安排）以及过渡期限；

（五）搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿；

（六）奖励和补助费；

（七）违约责任及争议解决方式；

（八）双方认为需要订立的其他条款。

房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十九条被征收人在征收决定确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确、下落不明的，由市征管办报请市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定包括补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、补偿款及产权调换房屋交付方式和期限或者提存方式等内容。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十条被征收房屋所有权人不明确或者下落不明的，房屋征收实施单位应当在征收补偿过程中向有管辖权的公证机构申请办理房屋征收补偿证据保存；房屋征收实施单位应当自房屋征收补偿决定公告期限届满之日起15日内申请办理房屋征收补偿提存公证，有关公证机构应当依照《公证法》、《提存公证规则》及有关规定做好相关证据保存及提存公证工作。

第四十一条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十二条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四章 罚则

第四十三条房屋征收部门、房屋征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十五条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十六条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五章 附则

第四十七条本办法自公布之日起施行。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，拆迁许可证不再续期。拆迁许可证期满后，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法实施国有土地上房屋征收与补偿。

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