律师提醒:购买二手房两大必知事项

很多家庭用了毕生积蓄才能购置一套房产，其中一些购置的是二手房，但是二手房可能存在一些风险，比如心仪的二手房是否具备交易条件？购房合同是否有猫腻？

二手房交易基本条件：

二手房转让的三个基本条件：产权、产权人、第三方。签约前重要的事情是核实“产权”问题。

根据现有法律以及实际交易来看，顺利的买下一套二手房，必须符合三个基本条件：

1.房子本身能卖。比如“尚未办理产权证”、“小产权”、“未满五年的经济适用房”等就不具备“买卖”的条件。

2.卖这套房子没有限制。比如有抵押的房子就不能直接卖。而“被查封”的房子更不是不允许转让过户的。

3.产权人有权处分该套房产。比如夫妻共有的房子，其中一方是无权单独处分该套房产的。

在“签约”之前务必核实清楚。特别是没有产权证的房子，不要轻易相信“没问题”交定金，如果房子是夫妻或多人共有的应该相信询问共有人是否同意转让，并要求查看同意出售相关证明。

熟话说江湖险恶，人心难测，除了要注意二手房是否满足交易条件，还要注意签订购房合同时的条款是否存猫腻，避免以后扯皮。

一、必须明确双方违约责任

1）违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

比如曾经有一位网友在罗爷薇兴工粽号上寻求帮助，他说他在上海购置一套房屋，已交定金5万，由于房价猛涨，房东想要违约，但不出违约金，就因合同上没有申明房主违约后需要承担责任。

因此， 为了避免出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利。

2）违约赔偿金额与时间

违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任权利对等。

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的终落实。

二、必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果则依照实际情况由违约方执行违约责任。

三、必须注明费用交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

四、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

作者：头条号 / 罗爷Lawyer

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